國際商用不動產 美商ERA

小今是大學畢業的社會新鮮人，在工作了一陣之後，存了一點錢，趁著這一波全球金融海嘯造成的房地產跌勢，心想趁房地產便宜好殺價的機會，付房租不如付房貸，而且央行又不斷降息，現在買一定準沒錯！於是小今就在仲介公司的幫忙下，找到一間交通跟周邊生活機能也都不錯的一間小公寓，總價不高而且每坪價格也比年初時的行情便宜了五萬，算一算自備款只要150萬就可以升格當有殼蝸牛了，於是小今在審閱仲介公司相關的不動產物件調查表諸如有無漏水、龜裂、是否為海砂 屋等事項；而小今當然也記得要注意長輩叮嚀的買屋最怕買到凶宅的這件事，再三詢問仲介公司這間房屋有沒有發生這一類的事情；而仲介人員也向小今說明屋主在現況說明書上關於是否為凶宅的欄位上是勾選『否』；在確認過這些事項後，小今就順利購買並找個黃道吉日搬進去自己新買的房子……但是在搬進去不久之後，小今某日從鄰居的口中得知前任屋主的母親在去年跳樓身亡，小今這時才驚覺，生平第一次買房子，居然就買到了凶宅……

解析（一）
依我國現行民法第354條之規定，房屋買賣的出賣人對其出賣予他人之房屋，必須擔保該屋沒有法律上所謂之瑕疵，此即一般所稱賣方需負之『物之瑕疵擔保責任』；本例中也就是說房屋的賣方對於小今必須要擔保他賣給買方的房子是沒有瑕疵的， 但是，諸如海砂屋、輻射鋼筋屋、漏水、房屋傾斜甚至銷售時係標榜住宅，但是使用分區上卻是工業用途等…這些都算是相當明顯的瑕疵，實務上應該不會有太大的爭議，但是本例中這類跳樓等俗稱凶宅的情形，算不算是有前面法規所稱之『瑕疵』呢？

解析（二）
所謂的『瑕疵』，係指價值上的瑕疵與效能上的瑕疵二種，除了外觀上、物理的瑕疵以外，其他會影響房屋成交價值之因素，也會被認定為賣方應擔保之瑕疵；但是，如果是一棟建材、設備、裝修等毫無缺失，坪數、使用分區等客觀因素也都沒有問題，但是曾經死過人的房子，這樣可不可以算是有前面所講的『瑕疵』？依目前主管機關及法院之見解，似乎限縮於屋內曾發生『自殺』或『他殺』事件時，始有可能會被認定有法律上之瑕疵，但是畢竟『兇宅』是不是一定會影響房屋交易的價值等，仍然沒有一套標準的評價標準，所以此部分在實務上仍然容易發生爭議，也就是因為如此，為了降低爭執的發生，依目前內政部對房仲業者公告之『不動產現況說明書』內容觀之，也會請屋主明確勾選該屋是否曾經發生有人『自殺』、『他殺』之情事供買方參考，如果買方得知此訊息後仍願購買，當不得於事後再行爭執。

本例之真正困難與爭執
依目前的仲介實務，關於產權調查表或所謂的不動產現況說明書中關於類似凶宅的欄位，大部分都是記載：於『專有部分內』是否曾經發生過自殺、他殺或其他類似之非自然身故情事，然後請屋主在該欄位勾選有或無，而本件筆者所承辦之案件，乃前屋主之母親於深夜由該屋廚房的窗戶跳樓墬至大樓中庭而死亡，故本件於買、賣雙方協調時，前屋主一再抗辯本件並無於『專有部分內』發生自殺之情事，因為死亡之地點乃位於大樓中庭而非屋內；但是這樣的說詞相信一般買方恐怕不容易接受，於是在無法協調的結果下，買賣雙方只好對簿公堂進行訴訟，最後該案經高雄地方法院第一審判決此種類型之房屋，於台灣目前之民情觀念下，仍會影響一般人購屋之意願及價格，故仍然屬於法律上之瑕疵，於是判決筆者代理之買方勝訴，判決解除契約命前屋主退還當初之買賣價金；但是，在此要提醒讀者的是，此類案件因目前我國法院審判實務，法官自由心證之程度仍高，筆者無法保證所有同類型之案件，在不同法官面前都會得到相同的結論，所以奉勸不論是賣方於出售此類房屋抑或買方於購買房屋時，賣的人一定要誠實告知房仲業者；買的人也一定要仔細詢問，否則買房子本是歡天喜地的事情，最後弄得要走上法院，可謂得不償失。